強制執行財產拍賣為何成功率低

 合肥地區司法執行財產強制拍賣的現狀：

目前，合肥市地區人民法院一共有省、市、區、縣級共13家。2010-2012年10月，安徽省銀河拍賣公司承辦的各級人民法院委托的司法拍賣、強制執行的案件計50件，拍賣成功的17件，約30%，拍賣流拍率達70%。據合肥市產權中心負責人稱：自2011年-2012年，司法委托在產權中心拍賣的案件成交率約10%，流標率達90%。目前，司法委托拍賣主要由以下幾方面構成：

 法院法官：

當前合肥司法拍賣程序正在進行改革，均由執行局將案件交法院司法鑒定中心，在入圍的單位中搖號選擇評估、拍賣機構，再移交市產權交易中心統一拍賣，對最了解案件標的物情況的執行法官和拍賣公司不接觸，表面上避了嫌，實際上割裂了執行法官和拍賣公司對拍賣標的物有效的溝通和聯系，造成在整個司法拍賣過程中，拍賣公司須向市產權中心先匯報，產權中心再向司法鑒定中心法官協調，司法鑒定中心再向執行法官了解案件狀況，形成了拍賣案件在處理過程中，溝通環節增多，操縱時間過長，工作效率低下。

有的執行法官為了兼顧申請人和被執行人雙方的權利，在司法拍賣實踐中，為承辦案件的方便，不執行《稅法》關于“不動產應買賣雙方各自繳納稅費的規定”，全部要求買受人承擔不動產原產權人應繳納的較大稅費，無形提高了拍賣保留價。有的執行法官對工作簡單化和程序化，只要拍賣公司不動產3次拍賣、動產2次拍賣公告的報紙，就程序上結案，不考慮申請人一審、二審、執行所繳納的費用以及律師費，所耗時間、人力、物力的巨大浪費，只顧自己的結案率和法院的考核，沒有顧及到司法拍賣的社會效益，使申請人、評估機構、市產權中心、拍賣公司都在做無效勞動，造成社會資源的巨大浪費。目前的司法強制拍賣流標率之高的現狀，將對法院執法公正、社會司法公平、國家社會和諧，產生負面影響。

 執行財產的評估機構：

根據最高院16號法規第4、5條的規定，被執行的財產應當委托具有相應資質的評估機構進行評估，評估機構由法院在已確定的評估機構名冊中隨機抽取，評估報告送達當事人后，如有異議十日內向法院提出。目前合肥司法執行財產的評估，全部高于或等于市場價，在司法拍賣實踐中，有的更高的離譜，2次降價后還比市場價高，合肥法院、產權交易中心都心知肚明。其主要原因是評估公司評估低了，雙方當事人易向法院提出異議，造成不好的影響，害怕在合肥法院評估名冊中早淘汰，所以，評估價往往違背市場價值規律過高，迎合當事人心理，造成拍賣依法降價兩次以后的價格還高于市場價。

 承辦執行財產的拍賣企業:

安徽省高院規定，法院委托拍賣的執行財產須單獨發布公告、召開拍賣會，由于司法委托標的零星，拍賣時間緊迫，不能和其他單位委托的標的合并拍賣，增加了拍賣公司費用成本。

2012年合肥市新入圍的29家司法強制拍賣企業，承辦各級人民法院司法拍賣的執行財產積極性都不高，原因是都知道評估價過高，與市場價差距大，加上法院對意向競買人苛刻約定、過戶稅費都由買受人承擔、流標后小幅度降價的情形，拍賣公司現在要做的工作就是走完3次拍賣，2次降價的程序，頗于無奈。目前，合肥地區法院大部分司法拍賣，在走形式上的程序，拍賣企業雖然組織專業人員去招商，去市場調查，并根據法院規定在報紙上刊登單獨的拍賣公告，花費大量的公告費（有的甚至在市產權中心指定的報紙上刊登，費用較大）花費不菲，成效顯微，無法使拍賣工作圓滿完成�，F在，全市司法委托都在市產權中心集中拍賣，是產權對拍賣企業實行傭金分成制，原來屬于拍賣企業微利的蛋糕又變的更小了，拍賣企業都子啊疲于應付司法拍賣，大多數情況下都是在做無用功，也挫傷了拍賣企業與、員工的工作積極性。長此以往，司法拍賣的嚴肅性、社會效應堪憂。

 申請人:

在司法強制拍賣中，申請人一般分為單位和個人。申請人為單位的，心情平坦與個人利益無關，在執行過程中，心情不迫切。大多數在經過2次訴訟和申請執行的過程中彼于奔波，花費了大量的訴訟費、執行費、律師費等費用，以及大量的時間、人力、物力。在司法強制拍賣實踐活動過程中，我們所接觸到的申請人眼看自己的努力付之東流，對司法的不公社會的不平的憤恨感，油然而生。

 被執行人:

據深層次了解，在合肥區域的司法拍賣強制執行中，被執行人一般都持樂觀態度，有點事先對評估機構和法院法官，多方做協調工作，使評估價格高，或偽造《租賃合同》造成租期很長、租金奇低的局面，形成按法定程序拍賣流標、變賣無果、因價格過高抵給債權人且又不能接受，最終法院只能退還給被執行人（債務人）的財產局面變為可能。使司法強制拍賣變成一樁兒戲，無意中法院、產權中心、評估機構、拍賣企業都變成了合法躲債的幫手，使債務人真正達到逃債的目的。

 競買意向人:

在我國執行財產拍賣的司法制度實踐中，大部分意向競買人都已經熟悉并了解司法程序，不動產可以2次降價、動產1次降價、一次變賣的程序眾所周知，為了個人利益，意向競買人或多或少地有意識和法院經辦法官接觸交流，努力促使拍賣標的物，按法定程序流標，依法進入司法變賣程序，在此程序中，法院執行法官對原拍賣的流拍標的物在價格、付款時限、過戶條件、清場移交等復雜問題均有自由裁量權，這樣，買受人既躲交了拍賣的費用，又在某些方面得到了便利，自然意向競買人在司法拍賣中樂此不彼。只是拍賣企業在此拍賣活動中做了冤大頭，無償幫助其走完了合法的司法執行程序。

 執行財產強制拍賣易流標的深層次綜合原因：

評估價過高。目前合肥區域涉案資產評估均按市場價，為了不使司法雙方當事人提出異議，均從高不從低，資產所處的現狀、瑕疵，一律在評估報告中，按假設一切手續齊全、一切條件具備最合理的、最無瑕疵的條件評估。這樣的評估自然在司法強制拍賣的實踐中脫離實踐。如有的房產土地未出讓，假設按已出讓評估；房地產無證，假設按有證價值評估；房產租賃期長達13年租金奇低按市場價值評估；房屋被占用無清場時限，按能交付評估等。

證件手續不全。法院在執行中，往往不能提供有效證件，如未辦證的房地產不能夠提供辦證資料，并且約定辦證及費用均由買受人自理，實際上在推卸責任，法院都不能夠用強制力取得辦證資料，競買人又如何能夠辦理？拍賣企業又如何能夠按照有證價值拍賣無證房產？

房屋租賃期長、租金奇低。在司法拍賣實踐中經常遇到此類問題，如某商鋪租賃期尚有13年，門面房的租金每平米還不到辦公房的租金一半，這樣的房產也按照市場價評估拍賣，能夠拍賣成交也許是天方夜譚。

房產無清場移交時間。在強制執行房產拍賣過程中，經常有法院約定買受人交付保證金和拍賣成交價款的時限，法院確不能明確給買受人清場移交拍賣房產的時限，在拍賣活動中，實際上是對意向競買人的不公，表現法院的執法無力。

法院把房產過戶稅費簡單化。合肥區域的法院在強制拍賣房產中，法院大部分約定過戶稅費買賣雙方均由買受人承擔，（稅法規定買賣雙方各自承擔。原產權人依法應繳納的稅費：原產權人營業稅5.6%，個人所得稅3%、土地增值稅等計綜合稅率，其中門面房、住宅房、辦公房稅率均不相同）無形中法院推高了拍評估價（保留價），致使房產拍賣流標率很高，甚至全部流標。

拍賣資產流標后，依法每次降價的幅度太低。合肥地區法院的執行法官對強制拍賣的資產流標后降價幅度的標準，均沒有按照最高院2004年第16號法規規定的幅度，在司法拍賣實踐中，對不動產的降幅均在5%以下，甚至不降；對動產的降幅在10%，甚至不降，按照最高院的規定每次不超過20%的幅度相差甚遠，因此拍賣資產流拍率居高不下。

法院稱：“既要保護債權人利益，也要保護債務人利益”。這樣的保護對社會沒有進步意義，也損壞了社會的公良民序。自古以來，欠債還錢天經地義，債權人的權益沒有得到法律的有效保護，也破壞了當前的安定團結、社會和諧的大好局勢，增加了社會不安定因素。

成交后一次性付款的時限太短。合肥區域的法院在約定拍賣財產的付款時間上，有的沒有從買受人的角度考慮，只從本單位結案時間著想，對成千上百萬的拍賣標的，約定付款時間很短，無形中增大的拍賣企業的招商力度和意向競買人的付款難度，使眾多的意向競買人知難而退。

 司法強制拍賣任重到遠

司法強制拍賣人為因素影響大，委托、評估、市產權中心、拍賣經辦人員的素質，決定著拍賣案件的最終走向，同時在司法評估、拍賣、移交等環節上，只要一個環節發生問題，都將造成強制拍賣無疾而終，形成社會人力、物力、財力的較大浪費，同時也造成了申請人（債權人）的上訪、申訴、累訴，與當今和諧社會的主題不相吻合的情形發生，其深層次的問題是深思的。