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            四個月發債5000億 房企資金面整體改善

            熱度0票  瀏覽9902次 【共0條評論】【我要評論 時間:2019年5月14日 09:28

            (原標題:四個月發債5000億 房企資金面整體改善)

            四個月發債5000億 房企資金面整體改善

            時代周報記者 胡天祥 發自廣州

            樓市調控政策還沒迎來“松綁”,但“融資”環境已有小幅度改善。

            Wind數據顯示,2019年4月,房企境內發債881億元,環比增長18%,同比增長61%;內房海外發債688億元(根據當期匯率換算),環比增長106%,同比高基數下增長6%;2019年1?4月,房企境內發債2757億元,同比增長46%;海外發債2150億元(根據當期匯率換算),同比增長18%。

            資金面的緩解還直接體現在土地市場上。同策研究院的研究報告顯示,近期,以二線城市為主的土地市場回暖明顯,4月成房企拿地井噴期,又見房企瘋狂拿地,據統計2019年1?4月,累計超過28家企業拿地過百億,而2018年同期只有24家,2017年同期只有18家。

            國泰君安分析師劉斐凡告訴時代周報記者,目前包括企業債、中票在內的融資利率都有所下行,包括銀行貸款審批亦不會像去年那樣“嚴格”,目前只是總量控制。但同策研究院研究員陳朦朦也指出,雖然從絕對值來看,今年比2018年整體的融資環境已經回暖很多,但本月473.13億元公司債中,有459.23億元來自于境外融資,由此可見,境內融資形勢依舊不夠明朗。

            房企境外融資大幅增加

            同策研究院監測的40家典型上市房企融資情況顯示,繼2月融資總額大幅下降、3月融資總額顯著增長后,4月房企融資金額又有所回落,環比下跌26.42%。

            2019年4月,40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計753.62億元,其中外幣融資總額折合人民幣524.91億元,占比69.65%,環比上月外幣272.51億元融資金額大幅上漲92.62%。其中,美元融資總額折合459.23億元人民幣,環比上月美元融資金額271.70億元人民幣,增長69.02%,占融資總額的60.94%,全部來自于發行公司債券; 港元融資總額為65.69億元人民幣(76.57億港元),占比8.72%,最大兩筆來自于越秀地產的股票增發(61.62億港元)及越秀地產發行的可換股債券(11億港元)。

            此外,4月債權融資額為688.09億元,占房企融資總量的91.30%,環比下跌30.15%;股權融資金額為65.54億元,占總融資金額比重為8.70%, 環比上漲67.81%。其中在債權融資方面,融資方式包括發行公司債(473.13億元)、其他債權融資(107.43億元)、信托貸款(75.33億元)、境內銀行貸款(32.21億元),中期票據、委托貸款、海外銀團貸款融資金額為0。與上月相比,4月除發行公司債融資金額有所增加以外,其余的債權融資方式融資額度均大幅減少。

            融資成本方面,總體來說,4月房企融資成本較高,多在7%以上。在已披露的數據中,融資成本最低的是越秀地產發行的11億港元的有擔?蓳Q股債券,票面利率為1.875%;其次是招商蛇口發行的2019年度第二期超短期融資券,融資規模35億元,票面利率2.80%;融資成本最高的是當代置業發行的于2021年到期的3億美元優先票據,票面利率為12.85%。

            克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉告訴時代周報記者,今年以來,房企整體發債量很大,但大部分還是依靠境外發債!半m然境外融資成本很高,但在目前國內融資環境仍然收緊的大背景下,首先你要能融到錢,第二才是考慮融資成本的高或者低!毙の臅员硎。

            多數為借新還舊

            雖然貨幣政策已連續12個月寬松,但房地產行業始終處于嚴監管狀態。恒大研究院指出,2019年4月中央政治局會議重申“房住不炒”,預計短期內房地產融資不會開閘放水,在正規渠道上,房地產行業不會產生巨量的信用創造。

            “目前銀行信貸門檻仍較高,開發貸實行白名單制度,嚴格要求項目滿足‘四三二’條件,不允許資金跨區域使用!焙愦笱芯吭罕硎,在信用債發行用途方面,房企公司債實行“4類基礎范圍+5項綜合指標評價”的三級分類監管,目前只能借新還舊,且不得用銀行間票據償還公司債。而在海外債方面,國家發改委明確表示,房企境外發債主要用于償還債務,限制投資境內外房地產項目、補充營運資金等。

            那么,近期房企融資規;厣,原因何在?多位業內人士表示,從策略上看,目前房企的發債,多是以現有債務再融資(即借新還舊)的方式進行!艾F在基本上要借新的融資,相當困難!狈康禺a與金融資深評論人黃立沖告訴時代周報記者,但目前國家發改委對企業“借新還舊”還是持鼓勵態度。

            恒大研究院也指出,在債務密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻背景下,房企大多只能借新還舊,融資規模的上升實質是到期債務規模的大幅增加。

            數據顯示,截至2018年底,房地產主要渠道有息負債余額是20.3萬億元,將在2019?2021年集中到期,每年到期規模分別為6.8萬億元、6.6萬億元和5.4萬億元。其中規模最大的銀行和非銀金融機構貸款期限一般為2?3年,近期開始密集到期;而信用債中占比最大的公司債在2015?2016年集中發行,一般期限為3?5年,也將從2019年起進入償債高峰期。

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