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    深圳出臺租賃試點:城中村提供100萬套租賃房

    熱度0票  瀏覽9938次 【共0條評論】【我要評論 時間:2017年8月29日 09:59

    8月28日晚,深圳市規土委發布《深圳市關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(征求意見稿)(以下簡稱“《實施意見》”)、《深圳市住房租賃試點工作方案》(征求意見稿)(以下簡稱“《工作方案》”)推進住房租賃市場工作,響應國家探索建立“租售并舉”機制。

    租售并舉,被認為是建立房地產調控長效機制的重大舉措。

    2016年5月,國務院發布《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》;2017年1月,廣東省印發《廣東省人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》,要求開展培育和發展住房租賃市場的有關工作;2017年7月18日,住房和城鄉建設部等9部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求進一步加快推進培育和發展住房租賃市場相關工作。

    在深圳之前,廣州、佛山、成都等城市已出臺相應的實施方案。不過,對比可發現,目前為止,深圳的方案最為具體,明確到責任人和細化數字。

    據《實施意見》,深圳市住房租賃市場發展的目標是:到2020年,基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系;基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系,實現城市居民住有所居的目標。

    深圳市規土委指出,要發揮市場配置資源決定性作用,同時更好地發揮政府的職能,堅持市場和政府“兩條腿”走路。

    深圳市規土委在解讀文件中透露,“市政府先后于2017年1月、4月先后兩次專題研究《深圳市關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(送審稿),在深圳市政府安排下,對《實施意見》再次修改完善,并先后三次書面征求各區政府、新區管委會以及市直有關單位意見。

    深圳出臺租賃試點方案:城中村提供100萬套租賃房

    對城中村租賃住房的指導政策是亮點之一。

    據深圳市規土委調研數據顯示,深圳城中村租賃住房約占總租賃住房70%,是租賃市場供應最重要的主體之一,提供了大量低租金、小戶型的適居租賃住房,但也普遍存在衛生條件差、消防安全不合格、物業管理普遍缺失、“打隔斷”和“二房東”等問題。

    《工作方案》指出,深圳各區政府、新區管委會應于2017年底前至少要組織開展一項“城中村”規;赓U試點工!笆濉逼陂g,通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套(間)村民自建房或村集體自有物業。

    深圳市規土委表示,要將將城中村租賃住房統一納入住房租賃信息服務與監管平臺,加大規范管理與市場監測。

    另外,深圳計劃于2017年底前籌建3-5家國有住房租賃企業。這數家企業的任務是在“十三五”期間,除人才住房和保障性住房外,通過新建、改建、收購、租賃、資產劃轉等方式收儲不低于10萬套房源。

    由于住房租賃企業收儲房源前期投入成本高,靠租金收益收回投資的期限較長,面臨的資金風險較大,需提供金融支持,解決租賃企業資金來源問題。因此,深圳市政府提出,鼓勵符合條件的住房租賃企業或經營住房租賃業務的企業通過IPO、債券及不動產證券化產品等方式融資,穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點。

    由于稅費過高,REITs在國內幾乎難產。如今,從中央到地方政府,一再提出推進REITs試點,大有破題之意。世聯行董事長陳勁松認為,對企業而言,賺租金差并不是好的方式,更恰當的方向應該在托管和REITs上!拔磥30年我們可以預見的是各種REITs的誕生,REITs最主要的是租金,以租金為主的信托,租金必須要透明、可管控!

    目前,居民散租市場基本規避了所有稅費后,可以實現2-3%的租金收益率。租賃企業需繳納增值稅(租金收入的5%)、企業所得稅(租賃利潤的33%)、房產稅(租金收入的12%)、印花稅(租金的金額0.1%),綜合稅賦成本較高。

    因此,深圳市需要落實國家和廣東省對于規;赓U稅費減免的有關優惠政策,加大金融與稅收政策對住房租賃的支持。

    深圳個別行政區曾一度打擊商業用房改建為住房。如今,《實施意見》指出,允許已建成并空置的商業建筑以宗地為單位按規定改建為租賃住房,按規定調整土地用途,調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。

    深圳市政府還給市規劃國土委、住房建設局安排了任務,“十三五”期間,借助稅收優惠、財政補貼、融資支持等政策,鼓勵300家房地產開發、經紀、物業管理企業或其他市場主體轉型為住房租賃企業或設立子公司拓展住房租賃及其他“管家式”業務。

    對房地產企業而言,最具爆炸性的政策是此條:自2017年8月起,以招拍掛方式出讓的商品住房用地除按規定配建一定比例的保障性住房或人才住房外,還應按不低于規劃建筑面積20%的比例建設自持租賃住房,自持年限為70年;除福田、羅湖、鹽田區外,其他行政區、新區、前海深港現代服務業合作區應于2018年6月底前至少供應一宗地塊用于全部建設自持租賃住房或商務公寓,租賃住房自持年限為70年,商務公寓自持年限為40年。

    針對上述政策措施,2017年12月底前,深圳市房地產調控領導小組辦公室對試點情況進行階段性總結,形成報告報住房城鄉建設部。


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