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    租售同權有望走向立法 保護租客權益為核心理念

    熱度0票  瀏覽9946次 【共0條評論】【我要評論 時間:2017年7月27日 16:19

    從上海推出只租不售住宅用地,到廣州提出租購同權,再到住建部等9部委聯合發文在廣州等12城試點租賃市場改革,近一個月來,住房租賃市場改革成為關注熱點。

    7月26日,新華社報道,“住建部有關負責人說,將通過立法,明確租賃當事人的權利義務,保障當事人的合法權益,建立穩定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇!

    這一表述迅速引起市場熱議。21世紀經濟報道記者了解到,目前,已有國wu院層面的《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》正式公示,其意見反饋期已在6月19日截止,但目前尚未有租賃市場相關法律進入人大立法計劃。而是否能有法律層面的“上層建筑”,對于租賃市場改革,顯然有著重要意義。

    立法腳步加快

    進入2017年,租賃市場立法的腳步明顯加快。

    今年2月,在國新辦舉行的房地產和棚戶區改造有關情況新聞發布會上,住建部副部長陸克華表示,相關部門正在加快住房租賃市場立法,將通過立法,明確租賃當事人的權利義務,保障當事人的合法權益,建立穩定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。

    同月,國wu院印發2017年立法工作計劃。其中提到,年內將制定城鎮住房保障條例,同時推進統住房租賃市場改革涉及的立法項目。21世紀經濟報道記者注意到,在全國人大常委會2017年立法工作計劃中,尚沒有相關法律的制定計劃。

    今年5月19日,住建部公示了《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》(下稱《條例》),并向社會公開征求意見。其中,第二章共13條內容,均為住房租賃的相關條例,涉及租金、合同制定、押金收取、居住空間標準等多個方面。

    《條例》的公示,以及近期開始推動的廣州、深圳等12城市的租賃市場試點工作,被認為是租賃市場立法腳步加快的標志。

    易居研究院副院長楊紅旭認為,重點保護租客權益成為了此次《條例》及后續政策的核心理念之一。

    近期成為關注焦點的租售同權在《條例》中亦有所體現,經備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領居住證,并享受規定的基本公共服務。

    楊紅旭指出,目前討論的租售同權主要集中在教育領域。從各地經驗來看,部分城市持有當地居住證,已經可以享受本地入學待遇,但沒有明確界定租房是否可以享受優質學區房。結合廣州近期推出16條租房新政,規定符合條件的租房者也可以享受優質學區房,外地租戶的“市民化待遇”,正在不斷實現。

    涉及多領域改革

    盡管《條例》已經初步制定完成,但要繼續深化城鎮住房制度改革,建立租購并舉的住房制度,顯然還需要更多更有力的措施。

    多位受訪人士向21世紀經濟報道記者表示,住房制度改革,還需要法律層面的制度支持。

    中國人民大學公共管理學院教授葉劍平表示,當下推進的以租購并舉為目標的住房制度改革,實際上是以住房為抓手,推動社會服務均等化,反映出社會治理思路的轉變。而《條例》作為國wu院制定的行政法規,部分措施不具有強制性,在租賃市場的專門法律尚未制定的情況下,其落地實施還需要地方政府的強制性政策和法規配合。

    21世紀經濟報道注意到,發達國家或地區的相關法律法規,同樣多側重于保護承租人權利,且多有強制性規定和措施。

    以德國為例,德國民法規定,一般情況下,房東出租后三年內不得將租金漲幅超過20%,即使有正當理由想提高租金,也必須經過房客同意。房客不同意,房東只能提起訴訟,而不能自己強行提高租金。

    對此,住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌指出,在我國,住房租賃市場發展相對滯后,缺乏法律保護的承租人往往處于弱勢地位,享受不到應有的的權利和地位,這也使得租售同權成為相關制度建立所要解決的的核心問題。

    他表示,盡管當下的租售同權主要特指教育領域,并且已經取得明顯進展。但實際上,租售同權還應當包含租房者不被隨意漲租金、克扣押金等財產權利,不被隨意驅趕、安全居住的等多方面權利,其中涉及到出租人、承租人、中介三方的復雜關系,涉及到住房以外多個領域的改革,這都亟待法律制度的規范。

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