拍賣人與買受人之間的約定應謹慎

案情回放：

閆某在拍賣會上以120萬元的價格競得房屋一套，拍賣成交確認書約定：閆某須在2005年12月31日至2006年1月7日內交清全部房款和拍賣傭金，如果逾期未交清，其所交的10萬元保證金不再退還，拍賣公司有權組織重新拍賣；閆某在規定期限內交清全部房款和傭金后，拍賣公司負責與委托方組織房屋移交，具體交接在資金全部到賬后10日內完成；2006年1月31日前，如拍賣公司未將拍賣物交給閆某，不作為違約處理，之后，若再不交付，必須承擔拍賣成交額每日4‰的違約金，直至房屋交接完畢為止；交接時須按房屋所有權證登記的面積進行交接；如被他人占用，拍賣公司負責與委托方組織清理；如移交的面積小于房屋所有權證登記面積的5平方米以下，閆某可以不追究，如移交的面積短少超過5平方米，閆某可按成交額的比例相應扣款等。

閆某在規定的期限內向拍賣行付清購房款及拍賣傭金。2006年3月17日雙方對房產進行了交接，拍賣公司延遲45天交付拍賣物。閆某向法院起訴，要求拍賣公司和委托人承擔延期交付的違約金21600元。拍賣公司辯稱，拍賣公司只是提供拍賣服務的中介，真正的買賣雙方是委托人和買受人，違約責任應由委托人承擔，閆某不應追究拍賣公司的責任。另外，約定的違約金超過了閆某的實際損失，顯失公平。委托人辯稱，自己與拍賣公司簽訂的委托拍賣合同中并未約定房屋交付期限及延期交付的違約金，所有拍賣公司與買受人約定的違約金雨委托人無關，該約定對委托人沒有約束力。

分析點評：

本案主要涉及兩個問題：

<!--[if !supportLists]-->1、          <!--[endif]-->拍賣人與買受人之間的約定對委托人有沒有約束力？

<!--[if !supportLists]-->2、          <!--[endif]-->如果約定的違約金確實過高，拍賣公司應當如何處理？

拍賣成交協議是拍賣公司與買受人在協商一致的基礎上簽訂的，其內容部違反法律、行政法規強制性規定，應為有效。拍賣公司是以自己的名義與閆某簽訂的協議，根據合同相對性原理，合同只對合同當事人有約束力，任何人不能通過合同為合同以外的第三人約定義務，拍賣公司依法享有相應權利也應承擔相應義務。因此本案中拍賣公司的觀點是錯誤的，拍賣公司應當承擔約定的違約責任。本案的問題在于，拍賣公司在委托拍賣合同中，沒有與委托人就標的物移交的時間和違約責任進行約定，導致拍賣公司在承擔了違約責任后，無法向委托人追償。因此，在此提醒拍賣人，在簽訂拍賣成交協議時，一定要注意拍賣成交協議內容與委托拍賣合同內容協調和一致。

違約金是指合同當事人約定的，一方不履行或履行合同不符合約定條件時，根據違約情況向對方當事人支付的一定數額的貨幣。依據《合同法》的規定“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少”的規定，違約金的基本性質應為補償性，但不排除當事人在公平、誠實信用原則的指導下，約定使用懲罰性的違約金。本案中，拍賣標的物事商品房，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》的規定，“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失為標準適當減少”。因此，本案中的拍賣公司可以要求按照這樣規定，根據閆某的實際損失來計算并承擔違約金，這個結果可能會比約定的違約金要好。這個案例的教訓是：違約金是一把雙刃劍，對合同雙方具有約束力，因此對違約金標準的確定一定要客觀，并不是越高越好。