關于房價是漲還是跌，這是一篇相當透徹的解讀！

作者：西峯 

來源：于雪球（ID：xueqiujinghua）

如圖，中國大陸城鎮居民的住房自有率達到了87%，農村更高達96%，未來還有空間繼續提升嗎？相對于一些發達國家，美國現在也不過只有65%，英國66%，德國因為政府提供了大量的公共房屋支撐，只有53%。

不得不思考，為什么在這么高的住房自有率的情況下，我們已經說到地產的黃金年代過已經去的情況下，地產市場還會大幅提升？過去到底發生了什么？

說到房產市場變化，我們不得不說從2014年開始，政府對房產的態度從持續打壓變成了一定程度上的支持，因為經濟下滑了，很多地方房子庫存太高，賣不出去了。所以政府的態度從打壓變成了支持，最近看到他的態度現在又開始慢慢轉向一定程度的抑制。

以深圳為例，在過去一段時間里面，房價的變化是怎么樣的？

南山同比增幅是74%，福田是87%，鹽田是78%，寶安是55%，羅湖是40%，龍崗是78%。整個深圳的漲幅大概在50%左右，坦白說，這是我從業以來看到的最快的單個城市的漲幅。

上一輪漲得最快的地方是上海，是2009年的上海，當時正好是2008年金融危機之后，中國政府出臺了經濟刺激計劃，所以上海出現了一個快速的房價上漲。但是這一輪深圳的漲幅是超過上一輪漲得最快的上海。

這個是2007年到2015年上海樓市的平均走勢，黃線是它的月成交價格，黃色虛線是12個月的平均移動價格。這個圖表我們可以清晰地看到，每一輪調控都是有效的，每一輪調控都深深地打擊了未來3-6個月的成交，可能也進而引起了當時的一個短期價格。不過從長期來看，調控幾乎對成交價格是無效的，它并不能改變房價上漲的趨勢。

知道了現狀、知道了過去，我們其實最關心的其實是未來。

跟大家聊一聊未來會是怎么樣，因為我們每一次看到的短期波動，每一次我們看到短期的成交變化，每一次我們看到短期的政策的調控似乎當我們去追的時候都已經太晚了，所以今天我想跟大家分享一下影響房價走勢的五個因素。

經濟增長大家收入增加了，財富增加了，所以房價上漲了，名義經濟增長和實際增長之后的一個差異。大家可以看到在1995年，中國全國GDP大概在6萬億左右，2015年中國的GDP是67萬億，整整增長了11倍。

在這里邊我們會發現有一樣差異，就是我們被媒體灌輸，過去20年平均增長率10%，是什么？是GDP的實際增長率，但是如果考慮到通脹，它的名義增長率大概在15%左右，大家不要小看這10和15的差異，經過20年的復合就是巨大的增長差異。

我們可以看到在1995年人均的可支配收入是4000塊左右，而在2014年，這個數字達到了29000左右，也是20年，20年增長了大概也是7倍左右。我們可以看到，它的速度跟GDP相仿，但是慢過GDP。在過去很多年里面，很多城市，它的房價未必可以跑贏GDP的增長，但是它可以跑贏收入的增長，這也就是為什么房價漲得更快的一個原因。類比美國，隨著GDP的增長，房價一樣是上漲，到2008年我們可以看到它的房價增速背離了GDP的增長，所以它的房市崩潰了�，F在兩者又趨于相同。中國其實也是差不多。

這里說起1998年到現在，中國的人民銀行給的基礎利率走勢，跟我們很多的直覺相反，我們可以看到在高增長的經濟因素背景下，基礎利率高于7%的年份只有三個月，大部分年份中國的利率在6%上下波動，什么意思呢？

在過去20年，中國GDP平均大概是15%、14%的增長，但是基礎利率是7%。

這意味著只要你借到錢，基本上就能賺到錢。

更何況房價可以在基礎利率的基礎上是可以打七折或者是八五折。大家知道什么人可以用基礎利率上下利息借到錢？國企，一部分上市公司，知名的外企，普通的民企能夠借到這么便宜的錢嗎？借不到。

我們來看一下，藍線是溫州的民間綜合借貸利率，黃線是央行的基準利率，我們可以看得非常非常清楚，藍線遠遠高于黃線，基本上整個藍線的利率是大概在20%左右徘徊。什么意思？大家可以想一想，如果我們去借我們的信用卡，它的年化利率月息大概1.5%，年化是18%左右，跟民間的借貸利率相仿。

而房貸是在下面這條黃線，甚至更低，也就是說你能借到房貸差不多是一個普通人分享利息紅利的唯一辦法。在高速增長的經濟體里面，能以這么低的利息借到錢基本上是大概率能夠賺到錢的。

前面兩個我們談到經濟、利率，這基本是全國普適性的，他們解釋了房價的上漲，但是不能解釋房價上漲的差異，所以在后面三個因素，我們會來聊一聊各地房價漲幅不一的原因。

先來看土地。

還有另外一個選擇就是照常供地，而且對一般城市來說這個預算是每年增長，今年供的地不是兩年，可能三年才夠用。所以等他卸任以后，新任市長上臺會看到怎么樣？原來我們的土地已經夠十三年用了，我該怎么選擇？所以幾乎所有的市長只要能夠在賣得出地的情況下都會做類似的選擇，饑餓供地絕不容易，所以我們可以看到每一次中央調控都是在勒令各個地方政府嚴控土地供應。

在中央集權和大一統的情況下，不但土地供應過剩的城市土地供應要求緊縮，那些土地供應不足的城市，包括北、上、廣、深，包括中心二線城市，它的土地供應也受到緊縮，大家查一下過去幾年的調控就知道了。所以現在我們看到，中央改變了他的調控方式，各地因地制宜來調控，這是一個進步。

我們再看下一張圖，大家還有什么疑問？

一定會有，如果每年賣掉的住宅都是超過他的土地供應，請問這些住宅哪里來？秘密在這里，秘密在2003年之前，在2003年之前的10年里上海也有土地供應。跟很多地方一樣，之前的土地供應相對來說比較混亂，比較無序。但是正是這種混亂和無序積累了大量存量的土地，這些土地在規范市場之后，仍然可以慢慢進入這個市場。但是大家也可以看到一個推論，這些土地在每年都在消耗，這樣消耗13年以后，它對市場的影響是越來越弱了。所以大家可以看到，在過去我們縮減土地供應，還有這些存量可以幫忙，現在我們縮減土地供應，價格就快速上升了。

我們把整個中國的城市大概分為幾個部分。

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