從一起真實案例談拍賣人的審查義務
案件事實：
2005年6月23日，某銀行營業部與某拍賣公司簽訂《委托拍賣合同》一份，約定某銀行營業部委托某拍賣公司拍賣包括團結巷109號門面房在內的五處房產；拍賣標的瑕疵說明以拍賣標的物現狀為準；拍賣成交后，委托人收到價款后3日內交付，委托方協助買受人辦理過戶手續。此外，合同還對拍賣時間地點、傭金和費用及支付方式期限、價款支付方式期限、違約責任等事項進行了約定。
2005年6月24日某拍賣公司發布拍賣公告，公告于2005年7月1日上午十點在該公司拍賣大廳舉辦拍賣會，拍賣某銀行營業部位于廬陽區三牌樓團結巷109號一層門面房。市民孟某得知后，即在公告規定的咨詢展示期內向某拍賣公司咨詢該拍賣標的情況，某拍賣公司則向孟某出示了由某銀行淮河路辦事處與第三人黃某簽訂的關于拍賣標的的《租房協議》。該協議第八條規定：“在租賃期間，如甲方因自身業務經營需要或根據上級政策有關要求，需對此出租房屋進行使用、轉讓、拍賣，該合同將自動終止，甲方不承擔違約責任�！蹦炽y行營業部也根據該協議內容向孟某作出解釋、說明。在此情況下，孟某于2005年7月1日以150萬元競拍成功，購得上述拍賣標的，并在一周內支付了150萬元房價款及7.5萬元傭金。在當月6日即與某藥材制品有限公司簽訂了《租賃合同》，約定孟某將上述房屋租予該公司，期限自2005年7月30日至2010年7月30日；出租房屋第一年月租金19000元，年租金總額228000元，以后每年遞增10%，承租方以現金方式于2005年7月30日支付第一年租金，以后每年7月30日預付當年租金。2005年7月15日某拍賣公司及某銀行營業部分別出具了介紹信及通知要求某銀行淮河路辦事處協助辦理拍賣后續事宜，但在辦理交房過程中，第三人黃某卻拿出2004年元月6日與某銀行營業部簽訂的一份《房屋租賃合同》，在該合同中并未規定租賃關系可因拍賣而解除，因而拍賣標的物權利狀況與拍賣前展示的內容嚴重不同，第三人黃某以其與某銀行營業部之間的房屋租賃合同未到期為由拒絕讓房，孟某也因此無法實際獲得標的物，無法履行與某藥材制品有限公司的租賃合同。孟某遂訴至法院，要求判令某銀行營業部和某拍賣公司共同賠償其經濟損失407670元。
法院判決：
法院經審理后認為，某銀行營業部是本起拍賣的委托人，某拍賣公司是受某銀行營業部委托進行拍賣的拍賣人，孟某是通過競拍購得拍賣標的的買受人，其三者之間的拍賣合同關系合法有效，當事人均應按合同約定及法律規定享有權利、履行義務。本起拍賣標的合肥市廬陽區三牌樓團結巷109號門面房的租賃情況，前后存在兩份租賃合同，一份是2003年8月15日由某銀行淮河路辦事處與黃某簽訂的租房協議，該協議明確約定“在租賃期間，如甲方因自身業務經營需要或根據上級政策有關要求，需對此出租房屋進行使用、轉讓、拍賣，該合同將自動終止，甲方不承擔違約責任�！绷硪环莺贤瑒t是2004年元月6日由某銀行營業部與黃某所簽，該份合同在租金、租期上與前一份協議一致，但卻沒有租賃關系可因拍賣而終止的約定。在本起拍賣前，某銀行營業部僅向某拍賣公司提供了2003年8月15日的租房協議，而某拍賣公司對某銀行營業部提供的租房協議未進行核實，僅僅根據該份租房協議內容向孟某作出解釋、說明，因而該協議上反映的標的物權利狀況就是被告承諾交付的拍賣標的狀況，但在拍賣成交后辦理交接過程中，第三人黃某卻以其與某銀行營業部之間的房屋租賃合同未到期為由拒絕讓房，孟某也因此無法實際獲得標的物，無法履行與某藥材制品有限公司的租賃合同。由于兩被告交付的拍賣標的存在嚴重的權利瑕疵，兩被告均已構成違約，應依法承擔賠償原告租金損失的違約責任。對原告要求被告賠償經濟損失訴訟請求中的合理部分，符合法律規定，予以支持。兩被告的辯稱理由，缺乏證據證實，不予采信。法院遂依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十三條，《中華人民共和國拍賣法》第四十條、第四十二條、第六十一條第一款之規定，判決某拍賣有限公司于本判決生效后十日內賠償孟某經濟損失350316元；某拍賣有限公司承擔上述責任后，有權向某銀行營業部追償。
法官說法：
拍賣活動的開始基于委托人對拍賣標的的委托。在正式簽訂委托拍賣合同之前，拍賣人應當依照法律規定對委托人及其委托的拍賣標的進行審查。我國《拍賣法》第四十二條規定：“拍賣人應當對委托人提供的有關文件、資料進行核實”，這是法律賦予拍賣人的強制性的義務。
拍賣人的審查主要包括兩個方面：對委托人身份的審查以及對拍賣標的的審查。
首先是對委托人身份的審查。若委托人是自然人，應當審查其提供的身份證明是否與原件相符，身份證明與本人是否相符，身份證明是否在有效期限內等；若委托人是法人或其他組織的，應當審查其提供的法人或其他組織的登記資料是否與原件相符，登記證明是否在有效期內，按照行政機關或相關部門規定需要進行年度檢驗的，有無年度檢驗標志，法人和組織委托辦理拍賣委托事宜的人是否有其授權等。
委托人委托他人進行拍賣委托的，應當有授權委托書，同時代理人應當出示委托人及其本人身份證明。拍賣人應當審查授權委托書中有關代理事項是否包括委托拍賣事宜、是否在代理期限內，授權委托書是否有委托人簽名（當然，拍賣人無從也無需審查該簽名是否真實，只能進行表面的形式審查，只要形式上有即盡到了審查義務）。若委托手續完善，即使代理人是超越代理權限或沒有代理權限而行使代理權，若委托人主張代理人的代理行為無效時，作為拍賣人可以以《合同法》第四十九條“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。”有關表見代理行為的規定進行抗辯，代理人代理行為的結果由被代理人依法承擔，拍賣人只要盡到了合理的審查義務，即可援用此條款規定維護自身權益，而因越權或無權代理給委托人造成的損失，則由無權代理人承擔賠償責任。
其次是對委托拍賣標的的審查，也就是上述案例所涉及的問題。依據《拍賣法》第六條：“拍賣標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產權利”，拍賣人應當審查委托人是否對委托拍賣標的具有所有權或處分權，該標的是否具有權利瑕疵和事實上的瑕疵。對此的審查可以通過查看、核對權利證書、取得證明以及實地調查等手段來進行。首先看其提供的委托標的的來源、相關權利證書、取得權利的證明文件（包括發票、轉讓合同等）是否有原件、是否具有重大偽造嫌疑，然后，拍賣人應當到相關的權利證書發放部分或登記部門對該權利證書進行核實。當然，這樣做會增加拍賣人的成本支出，但從慎重的角度出發，拍賣人對于某些比較特殊的標的例如不動產、汽車、專利權、商標權等應當到相關部門進行調查核實，看是否與委托人所提供的權利證書或證明一致，而且在網絡日益發達的今天，很多如專利局、商標局等部門都提供了網絡查詢，只要點一下鼠標，就可以查詢到相關的專利、商標信息，無疑為拍賣人審查提供了便利，若今后機動車登記部門、不動產登記部門等也能提供類似查詢，拍賣人進行核實工作就更方便了。實地察看則是發現標的瑕疵的一種方法，對于某些隱在瑕疵，通過察看無法看出來的，拍賣人可以根據《拍賣法》第四十三條“拍賣人認為需要對拍賣標的進行鑒定的，可以進行鑒定。鑒定結論與委托拍賣合同載明的拍賣標的狀況不相符的，拍賣人有權要求變更或者解除合同。”進行操作。拍賣人也可以通過其他途徑，如走訪相關知情人士、社會調查等來進行審查。結合上述案例，拍賣公司當初如果與第三人黃某及時取得聯系，便可了解拍賣標的的真實出租情況，本案糾紛就可以避免。
總之，在拍賣活動中,嚴格審查、認真核實委托人資料檔案不但是拍賣人的法定義務,更是拍賣企業最起碼的經營規則。拍賣人應當深刻意識到審查所應當承擔的法律責任，充分做好事前控制和風險防范工作。
合肥市中級人民法院民二庭 沈 嚴
